CXVIII_ZUGZWANG DALLA CINA: DALLA CRISI IMMOBILARE ALLO STIMOLO ECONOMICO

Un aperitivo al mio convegno del 14 novembre p.v.

Anche in questo mese di novembre ho organizzato degli incontri divulgativi di finanza. Potete parteciparvi contattandomi al mio indirizzo email panizzon.a@copernicosim.com o al numero di cellulare riportato nella locandina.

Il primo dei due appuntamenti previsti è intitolato TUTTO SULLA CINA: dalla crisi immobiliare allo stimolo economico.

Il recente ritorno allo stimolo da parte delle Autorità cinesi è l’occasione per fare il punto sulla reale situazione economica della Cina.

Da alcuni mesi vado raccogliendo materiale sul tema e giovedì prossimo avrò modo di esporvi quanto ho dedotto.

Di seguito riporto, a titolo di introduzione, le prime righe della mia ricerca.

A partire dal 2023, i media mainstream hanno iniziato a occuparsi sempre più delle importanti questioni che la Cina sta affrontando oggi. Gli osservatori hanno compreso che la bolla immobiliare è scoppiata, che l'economia sta rallentando, che stanno emergendo attriti commerciali e geopolitici e che la Cina ha troppo debito. Ma finisce qui? Gli osservatori comprendono le forze sottostanti che guidano questi problemi?

Mentre la maggior parte di questi fatti sono noti, credo che la maggior parte degli osservatori, investitori e industriali occidentali non apprezzino pienamente la loro interdipendenza e i cambiamenti strutturali sismici che si stanno sviluppando in Cina oggi. Per troppo tempo, il PCC (Partito Comunista Cinese) li ha protetti.

Gli osservatori stanno ancora aspettando l'emergere del prossimo pacchetto di stimoli per poi speculare su prezzi più alti del rame o del petrolio. Il mercato azionario cinese lo ha dimostrato vividamente nelle ultime settimane. Ma ciò che ha funzionato negli ultimi due decenni non c'è più. La Cina è cambiata.

Probabilmente è necessario fare un ripasso del sistema immobiliare cinese, fulcro della strana crisi che attanaglia Pechino.

1. Sistema Unico di Pre-vendita Cinese

Il sistema immobiliare cinese è basato sulle prevendite. I pagamenti anticipati per l'acquisto di case su progetto non sono caratteristiche insolite nella maggior parte dei mercati immobiliari. Tuttavia, in Cina, i proprietari di abitazioni devono pagare l'intero importo del prezzo di acquisto in anticipo, molto prima che l'appartamento sia completato. Inoltre, i mutui in stile cinese lasciano al compratore tutto il rischio, incentivando comportamenti rischiosi da parte degli sviluppatori. In effetti, il sistema fa sì che l'intero mercato immobiliare cinese sia costruito su una base instabile.

Non confondiamoci. Quando leggiamo notizie sul mercato immobiliare cinese, gli articoli possono riferirsi alla riduzione o all'aumento dei "pagamenti anticipati" dal, diciamo, 30% al 15% o viceversa. Tuttavia, tali titoli sono spesso fraintesi dalla maggior parte delle persone.

Quando gli osservatori internazionali pensano a un pagamento anticipato per una casa di nuova costruzione, si riferiscono a PAGAMENTI SCAGLIONATI NEL TEMPO. Il sistema cinese, tuttavia, si riferisce al REQUISITO MINIMO DI FINANZIAMENTO CON CAPITALE PROPRIO. Ma il compratore deve sempre pagare il PREZZO COMPLETO dell'appartamento in anticipo al costruttore e anni prima che la casa sia completata.

Prima del 2015, la Cina non aveva un mercato immobiliare secondario. Era necessario acquistare appartamenti di nuova costruzione (mercato primario). Tuttavia, il sistema di prevendite prevalente, in cui gli sviluppatori vendono l'appartamento al prezzo di listino completo prima che sia completato, basato solo su rendering e con una data di consegna incerta, crea enormi conflitti di interesse.

In questo accordo di prevendita, i compratori di proprietà forniscono una grande quantità di fondi senza interessi agli sviluppatori, il che riduce notevolmente il loro costo del capitale e il rischio finanziario. Fornisce anche una fonte importante di reddito per le banche (gli interessi sui mutui) e lo stato (entrate correlate al settore immobiliare, sia dalle vendite di concessioni di terreni che dalle tasse). Tuttavia, in realtà, un tale sistema crea conflitti di interesse intrinseci.

In primo luogo, dà agli sviluppatori falsi incentivi ad espandere il loro business di prevendita invece di completare gli appartamenti già venduti. Preferiscono rallentare la costruzione di un progetto venduto che è stato prepagato e invece raccogliere più fondi senza interessi da nuove vendite. Hanno certamente un incentivo a ridurre la qualità delle costruzioni. Una volta che gli sviluppatori non possono consegnare gli appartamenti in tempo o secondo le specifiche, i compratori di case finanziariamente più deboli possono difficilmente proteggere i loro diritti. Il sistema esternalizza il rischio di completamento al compratore, lontano dallo sviluppatore.

Per quanto riguarda la legge e la supervisione del flusso di fondi dalle prevendite? Anche questo è notevolmente compromesso. I governi locali devono vendere più terreni mentre gli sviluppatori richiedono permessi da loro. Di conseguenza, la corrispondenza legalmente richiesta tra il prelievo di prepagamenti e l'effettivo progresso della costruzione del progetto è ignorata. Invece, i fondi in deposito sono utilizzati per l'acquisto di terreni, dando un incentivo ancora maggiore a ritardare i completamenti - un circolo vizioso per i compratori di case.

Introdotto con la riforma della proprietà nel 1998, l'accordo di prevendita ha permesso la rapida emergenza degli sviluppatori immobiliari del settore privato. Tuttavia, nel tempo, il processo di prevendita ha intrecciato sviluppatori, compratori (mutuatari) e istituti di credito. Dopo che i compratori di case hanno pagato l'intero importo, una volta che la costruzione si ferma, diventa difficile accertare chiaramente le responsabilità.

2. Demografia

Nel frattempo, il miracolo dell'urbanizzazione è finito. Nel 2005, la Cina aveva una popolazione di 1,3 miliardi di persone, ancora in crescita, di cui 726 milioni vivevano nelle fattorie. Da qui inizia il miracolo abitativo. In soli 17 anni – il periodo che possiamo misurare – il settore immobiliare cinese ha spostato 235 milioni di cittadini rurali verso città e paesi. Inoltre, ha dato alloggio a una crescita della popolazione urbana di altri 124 milioni per una crescita totale di 358 milioni di persone urbane. Da notare che l'urbanizzazione ha iniziato ad appiattirsi nel 2020 mentre l'ufficio statistico cinese ha iniziato a riportare diminuzioni della popolazione.

La situazione peggiora. Negli ultimi 34 anni, il tasso di natalità della Cina è crollato del 70% e attualmente si attesta a 6,4 milioni di nuovi nati nel 2023. Dal 1990 è stato in una traiettoria discendente - una diretta conseguenza dell'introduzione della politica del figlio unico nel 1979. Alzare il limite a 2 e 3 figli, prima di rimuoverlo completamente nel 2021, non è riuscito ad arrestare il declino. Assumendo un tasso di natalità costante di 6,4 milioni andando avanti (una ardita ipotesi) e data la normale mortalità della popolazione esistente, arriviamo a una popolazione di 486 milioni di persone entro il 2100, una diminuzione del 65%. Chi comprerà un nuovo appartamento in futuro con un trend di urbanizzazione che si appiattisce e una tale drammatica demografia?

3. Stock Abitativo

La Cina non pubblica dati sullo stock abitativo, ma il National Bureau of Statistics offre una serie temporale per il completamento delle abitazioni che risale al 2009 mentre nel dicembre 2015, CICC (China International Capital Corporation) ha pubblicato alcune statistiche rilevanti. Combinando i due suggerisce che la Cina aveva circa 600+/- milioni di unità residenziali alla fine del 2023.

600 milioni di case sono molte case anche per la Cina. Con una frazione del PIL pro capite degli Stati Uniti o dell'Europa e una previsione di popolazione in diminuzione, ha già il 10% in più di unità residenziali per famiglia rispetto a entrambi. Ha anche significativi spazi vuoti - per lo più di proprietà - e inventario in vendita. Il vero problema, tuttavia, è che gli sviluppatori hanno già pre-venduto il 20% (!) delle nuove case che rimangono da completare.

Secondo il National Bureau of Statistics la Cina ha il più alto stock immobiliare del settore privato in vendita nella storia. L'inventario abitativo si riferisce alle abitazioni che sono completate ma non sono state vendute o affittate. 738 milioni di metri quadrati a una dimensione media di 82 metri quadrati equivarrebbero a 9 milioni di unità in vendita o in affitto per un totale di circa 24 milioni di persone. Questo è più di un Paesi Bassi in vendita.

4. Tassi di Vacancy

Il governo cinese non pubblica dati sulla vacancy abitativa. Tuttavia, uno studio professionale di un'Università cinese suggerisce un tasso di vacancy abitativa del 21% per le prime 50 città. La parte interessante è che sebbene questi appartamenti siano vuoti, la maggior parte, se non tutti, hanno proprietari. Eppure, la maggioranza di questi proprietari non ha intenzione di trasferirsi, né tanto meno di affittare gli appartamenti. L'opinione cinese prevalente è che affittare un appartamento ne abbasserà il valore.

Nel 2017, l'economista Gan Li e i suoi ricercatori presso l'Università di Finanza ed Economia del Sud-ovest di Chengdu hanno pubblicato il loro quarto sondaggio nazionale delle famiglie cinesi. Li ha calcolato che il 70% della ricchezza totale delle famiglie è costituito dal valore degli appartamenti. Secondo lui, circa 65 milioni di unità sono rimaste vuote sotto forma di investimenti alla fine del 2017.

5. TINA - Non c'è Alternativa

La passione della Cina per il settore immobiliare è iniziata alla fine degli anni '90 quando il PCC ha stuzzicato la privatizzazione offrendo ai dipendenti statali il diritto di acquistare le loro case con forti sconti in quella che era intesa come una forma di welfare. Poi, nel periodo successivo alla Crisi Finanziaria Asiatica, il PCC ha aperto le dighe a tutti, supportato da bassi tassi di interesse. Ovviamente, anche i controlli sul capitale contano molto ed è per questo che i cinesi non avevano molte alternative per investire i loro risparmi.

L'amore per "l'oro immobiliare" è stato cementato da prezzi delle case sempre in aumento (anche se non sempre in linea retta e a velocità diverse per città diverse). Con l'eccezione del 2008 e del 2014, i prezzi sono sempre saliti. La misura più estrema di questo fenomeno è stata aprile 2016 quando i valori delle città di Tier 1, ovvero Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen, sono aumentati del 34% anno su anno.

Uno studio dell'Università di Pechino suggerisce che ci sono altri fattori oltre all'urbanizzazione e all'amore per la proprietà in gioco. Anche il matrimonio sembra contare. Con lo squilibrio del rapporto tra i sessi a favore delle donne, le suocere, che giocano un ruolo chiave nell'organizzare i matrimoni, sono diventate selettive. A parità di condizioni, le famiglie più ricche con figli in età da matrimonio dovrebbero essere più attraenti per le madri delle potenziali spose. Uno dei simboli più visibili di questa competizione di status viene attraverso l'abitazione. Possiedi una casa e hai più probabilità di sposarti.

6. Conclusioni

Il settore immobiliare cinese è assolutamente massiccio e analizzarlo offre la migliore visione del modello di crescita economica cinese. Il settore immobiliare è rappresentativo del funzionamento della Cina e comprenderlo è un prerequisito per capire i guai economici della Cina oggi:

• Il settore immobiliare rappresenta il 25% dell'economia cinese, il 70% della ricchezza delle famiglie cinesi e il 10% dell'occupazione cinese: è lo spazio più costoso rispetto al PIL pro capite nel mondo e, dal 1992, ha dato alloggio a oltre 570 milioni di cinesi che si sono spostati da lavori agricoli in campagna all'occupazione industriale urbana;

• oggi, il settore immobiliare cinese affronta enormi sfide: l'equivalente di un Giappone e mezzo che sta vuoto, un Paesi Bassi disponibile per la vendita e quasi uno Stati Uniti rimane da completare sebbene gli acquirenti di case abbiano già pagato l'intero prezzo di acquisto in anticipo.

Questi sono solo i dati di partenza. Non ho nemmeno iniziato a raccontarvi la mia storia sulla Cina.

Non mi resta che invitarvi nuovamente all’evento che terrò a riguardo, giovedì prossimo.